Biens vacants et sans maître

Des obstacles pour les communes ou lotisseurs

RECHERCHE DES PROPRIÉTAIRES

Depuis 2004, les communes peuvent devenir propriétaires des biens présumés sans maître.

La présence d’immeubles sans maître ou laissés à l’abandon par leur propriétaire sur le territoire d’une commune peut être source de difficultés pour le maire à double titre : l’immeuble peut entraîner des nuisances pour le voisinage ; l’immeuble peut tomber en ruine ou faire courir un risque pour la sécurité des occupants ou des passants.

L’article L 1 123-1 alinéa 1 du Code général de la propriété des personnes publiques définit ce qu’est un bien sans maître : “Sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :

  1. Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté ;
  2. Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans la taxe foncière sur les propriétés bâties n'a pas été acquittée ou a été acquittée par un tiers;
  3. Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu, qui ne sont pas assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et pour lesquels, depuis plus de trois ans, la taxe foncière sur les propriétés non bâties n'a pas été acquittée ou a été acquittée par un tiers.”

L’article 713 du Code civil dispose : “Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits [...].”

Aucun texte n’impose aux communes de procéder à une enquête préalable pour s’assurer que le bien appréhendé par la commune est sans maître. Toutefois une circulaire interministérielle du 8 mars 2006 conseille de diligenter une enquête notamment en interrogeant les notaires, le fichier immobilier, le cadastre et bien sûr un généalogiste.

Les généalogistes de Coutot-Roehrig sont des spécialistes du cadastre et des hypothèques, des plans et fichiers d’archives, des sommiers fonciers (études portant sur l’inventaire des immeubles d’une ville, leur mode d’occupation et d’affectation). L’accès privilégié à toutes ces sources d’informations leur permet de trouver des titres de propriété anciens et enfin l’héritier du bien.

Procédure pour que la commune devienne propriétaire

A l’issue de l’enquête, si celle-ci a été concluante et assure qu’il s’agit d’un cas de succession ouverte depuis plus de 30 ans, l’acquisition est de plein droit pour les communes : aucune formalité particulière n’est requise. Ÿ S’il s’agit d’un bien dont le propriétaire n’est pas connu, trois actes doivent intervenir :

  1. Un premier arrêté du maire constatant la réunion des conditions d’un bien présumé sans maître ;
  2. Une délibération du conseil municipal (avant l’écoulement d’un délai de six mois depuis le premier arrêté) ;
  3. Un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune.

A l’issue de la procédure, si le bien est incorporé dans le domaine communal, les règles propres à la publicité foncière impliquent le dépôt de pièces auprès du conservateur des hypothèques.